Договор долевого участия в строительстве. Экспертиза документов

Вариант 1. Надо просто проверить договор ДДУ или документ, его заменяющий

В договоре, который покупателю (инвестору) навязывает застройщик или иной продавец квартир, есть много подводных камней. Например, должна быть точно определена квартира, которую покупают, ее метраж, стоимость, конечно же адрес объекта, условия оплаты, обязанности и ответственность сторон и т.д. Конечно же, текст договора составлен так, как удобно застройщику (продавцу). Но условия договора можно корректировать.

Как показывает наша практика, в текст договора можно внести много изменений и уточнений. Важно прописать действия сторон при различных существенных условиях. Например, если после окончания строительства площадь квартиры окажется после обмеров больше на 5 кв.метров...кто будет оплачивать эти метры? А если квартира окажется меньше? И надо ли платить за остекление балкона, если это существенно увеличивает цену договора? Как определить, что квартира, указанная в договоре и та, которую смотрели - одна и та же? Ответы на все вопросы должны быть в тексте договора.

Стоимость консультации без изучения документов - 1000 руб. Экспертиза договора долевого участия в строительстве, разъяснения по тексту договора и устные предложения по изменениям или уточнениям редакции договора - 2000-5000 руб.

Вариант 2. Полная экспертиза документации застройщика, помощь в подписании договора.

Этот вариант работы с застройщиком у нас возник не сразу. Мы заметили, что одной проверки договоров бывает недостаточно. Застройщики стали хитрее, недостатки прячут (например, используя вексельные схемы продаж). И обычному гражданину, мало разбирающемуся в документации и юриспруденции, подчас не понять всех скрытых "будущих проблем".

Совсем простой пример. Застройщик "Х" начал строительство многоквартирного дома на земельном участке, арендованном у гражданина "У". Сразу вопросы: по какой цене будет аренда земли в будущем, можно ли в дальнейшем оформить землю в собственность ТСЖ и т.д. Смотрим документацию. Оказывается, нет согласований на подключение коммуникаций (и неизвестно, будут ли вообще, потому что трубопровод надо проводить под Выборгским шоссе, как утверждает застройщик). Кто же даст разрывать центральную магистраль города, и не на маленький срок. А если дадут, то за какие деньги, и кто будет за это платить? И учтено ли это в смете на строительство?..

Что проверяет юрист:

• проверка на соответствие действующему законодательству разрешительной документации на строительство;
• проверка правомочий фирмы на продажу квартир в строящемся доме;
• экспертиза договора, схем продаж;
• проведение переговоров по согласованию и изменению условий договора долевого участия;
• согласование условий совершения сделки;
• помощь при подписании (при позитивном решении).

Стоимость услуги - 9000/15000 руб. (город/область).

Из практики

Хорошо, если Застройщик (или лицо, его представляющее) дал Вам редакцию договора долевого строительства. Это самый надежный для Вас договор, на который распространяется защита законодательства в наибольшем объеме. Хуже, если Вам предоставили предварительный договор купли-продажи или иной договор.

Любой из договоров разрабатывается, конечно же, в интересах Застройщика(или подрядчика, поставщика...). Условия такого договора выгодны для того, кто этот договор составлял. Очень часто в редакции договоров содержатся условия дополнительной оплаты, которых на первый взгляд не видно, иные важные обязательства, не учтены те главные параметры, которые нужны именно Вам. Например, не указан этаж, и к договору не прилагается план объекта в строительных осях (например, есть только строительный номер квартиры, который потом изменится). А если не написано, что при изменении окончательной площади квартиры за лишний метраж будете платить Вы, а вам платить нечем? А если... Из нашей практики - все договоры разные. Но сходство в них одно: они составлены в пользу Застройщика.

Что можно сделать? Сегодня, в условиях застоя рынка, застройщики заинтересованы в частных инвесторах (покупателях) и вынуждены идти на изменение редакций договоров, чтобы в итоге продолжать строительство, подключая все новые и новые денежные средства. Важно проанализировать не только редакцию самого договора, но и все документы по Объекту, от которых зависит будущее дома (будет ли он вообще построен, подключен к тепло- и электросетям, будет ли достаточно мощностей, есть ли парковка и пр.) Поэтому, повторимся, необходимо проанализировать не только договор, но и все документы застройщика (разрешение на строительство, договор по земельному участку, согласования с организациями города, учредительные документы, отношение организации, указанной в договоре, к организации, которой выдали разрешение на строительство, не находится ли Застройщик на стадии банкротства и пр.).

Важно учесть (на будущее) вопросы возврата денежных средств во внесудебном порядке. И подстраховаться редакцией договора на случай судебных разбирательств. Во всех этих и многих других важных вопросах хорошо разбираются наши юристы и адвокаты. Обратитесь к нам за помощью. Мы оказываем консультации в офисе, на дому, с выездом к застройщику.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.