Юридический центр Адвекон
/ / / / ВЫСЕЛЕНИЕ КАК СЛЕДСТВИЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

ВЫСЕЛЕНИЕ КАК СЛЕДСТВИЕ РАСТОРЖЕНИЯ

ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Трудно себе представить инвестора, которому бы не хотел расселить многоквартирный жилой дом с наименьшими затратами. При этом чиновники относятся к подобным притязаниям представителей серьезного бизнеса, как правило, с пониманием. В свою очередь жильцы расселяемых домов, коль скоро им представилась такая возможность, естественно, стремятся использовать удачную конъюнктуру с максимальной выгодой для себя, в том числе, если это возможно, вообще отказаться от переселения, оставшись в своей квартире и в привычном районе. Ведь не секрет, что зачастую граждан выселяют из центра города с развитой инфраструктурой и с потенциально высокой ценой квадратного метра земли в такие же квартиры, но на окраины. Налицо конфликт интересов, арбитром в котором призван стать закон. Однако, несовершенство действующего жилищного законодательства не позволяет в должной мере гарантировать справедливое решение обозначенного вопроса, что создает почву для злоупотреблений со стороны инвесторов и чиновников и, как следствие, для нарушений жилищных прав граждан при переселении.

В последнее время конвейер расселения ветхого и аварийного жилья набирает нешуточные обороты. Достаточно сказать, что Президент РФ в своем Послании Федеральному Собранию на 2007 год признал, что данный вопрос «вообще не терпит никакого отлагательства», и объявил о том, что Правительство в этом году запланировало на расселение ветхого и аварийного жилья 1 миллиард рублей. Для регионов, бюджеты которых, как нам стало известно из того же Послания, за несколько лет увеличились в шесть раз, это стало сигналом к полномасштабному наступлению на ветхий и аварийный жилой фонд. К этому можно добавить уже давно прописавшуюся в Москве тему веерного расселения хрущевок, которая теперь стала актуальной и для Санкт-Петербурга.

Вообще, термин «расселение» в Жилищном кодексе РФ не употребляется. Зато законодателем часто применяется термин «выселение». Правда, анализ регионального жилищного законодательства показывает, что первый из них характеризует действие, направленное на объекты жилой недвижимости (многоквартирные дома, коммунальные квартиры). В то время как второй - действие, направленное на проживающих в них граждан. Как отмечает Грудцына Л. Ю. термин «выселение» означает принудительное освобождение жилого помещения от проживающих в нем лиц1. Такого рода принуждение первоначально носит характер юридический в виде решения суда, а при необходимости и физический в виде соответствующих фактических действий пристава-исполнителя. Так как согласно п. 3 ст. 75 ФЗ об исполнительном производстве выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Сразу оговоримся, что по смыслу, придаваемому жилищным законодательством термину «переселение», последний употребляется как синоним слова «выселение» (См., например: п. 1 ст. 88 Жилищного кодекса РФ).

Анализ норм Жилищного кодекса РФ также позволяет утверждать, что законодатель всегда связывает выселение с судебным порядком, то есть исключительно как следствие расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя.

Между тем, круг собственно оснований расторжения договора социального найма в судебном порядке по требованию наймодателя в Жилищном кодексе РФ не представляется очевидным. Так, согласно ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в следующих случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. В литературе высказывается мнение, что данный список является исчерпывающим перечнем оснований расторжения договора социального найма наймодателем в одностороннем порядке2.

Однако даже на первый взгляд настораживает тот факт, что здесь для должной категоричности не хватает таких слов как «только», «лишь» или «исключительно». Но самое главное, если гражданина можно выселить только из уже не принадлежащего ему жилого помещения, не понятно на каком основании тогда расторгать договор социального найма в случаях, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (п. 1 ст. 85, ст. 86 Жилищного кодекса РФ), жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (п. 2 ст. 85, ст. 87 Жилищного кодекса РФ), жилое помещение признано непригодным для проживания (п. 3 ст. 85, ст. 87 Жилищного кодекса РФ), а также когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь значительно изменится (п.4 ст. 85, ч. 3 ст. 88 Жилищного кодекса РФ). Ведь ни одно из оснований, перечисленных в п. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к ним не подходит. Хотя очевидно, что и в этих случаях договор социального найма расторгается по инициативе наймодателя.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ не дает нам исчерпывающий перечень оснований расторжения договора социального найма при принудительном переселении, без чего на практике бывает весьма затруднительно доказывать незаконность выселения, которое является прямым следствием утраты права пользования жилым помещением в результате расторжения договора социального найма. Поэтому, учитывая, что жилищные отношения, связанные с расторжением договора социального найма, являются специальной разновидностью гражданско-правовых отношений, а также в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, к ним могут быть применены нормы гражданского законодательства, прямо регулирующие такие отношения, для установления конкретных параметров перечня оснований расторжения названного договора, следует обратиться непосредственно к гл. 29 и 35 Гражданского кодекса РФ «Изменение и расторжение договора» и «Наем жилого помещения» соответственно.

Как следует из ст. ст. 450 и 451 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1)при существенном нарушении договора другой стороной; 2) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; 3)в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; а существенным изменением обстоятельств - когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Во всех остальных случаях, что является ключевым моментом для защиты прав и законных интересов граждан при принудительном переселении, договор социального найма может быть расторгнут исключительно по соглашению сторон.

При наложении этой правовой схемы на соответствующие положения Жилищного кодекса РФ становится понятным, что в ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ предусмотрены случаи расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя только при существенном нарушении условий указанного договора нанимателем. Что же касается ст. 85 Жилищного кодекса РФ, то приведенные в ней обстоятельства определенно указывают на случаи расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя при существенном изменении обстоятельств. В то же время основная сложность при применении данной нормы состоит в том, что те же самые условия (гипотеза) при других причинах их происхождения, не связанных с существенным изменением обстоятельств, ведут к совершенно иным правовым последствиям (диспозиции), а именно: к добровольному освобождению жилых помещений при расторжении договора социального найма по соглашению между наймодателем и нанимателем. Поэтому для успешной защиты жилищных прав нанимателей в этой ситуации необходимо последовательно отделить одно от другого.

Представляется, что главным критерием для этого должен стать основной жилищный конституционный принцип (ст. 40 Конституции РФ), согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища, а также сформулированные с его развитие следующие основных начала жилищного законодательства:

- никто не может быть выселен из жилища иначе, чем по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ);

- переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или право оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 Жилищного кодекса РФ);

- жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст.1 Жилищного кодекса РФ).

Итак, дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (п. 1 ст. 85 Жилищного кодекса РФ). Здесь самым тонким моментом является выяснение того, по каким причинам данный дом подлежит сносу: по объективным или субъективным.

На наш взгляд, к объективным причинам сноса жилого дома следует отнести следующие: признание всех находящихся в нем жилых помещений непригодными для проживания, в частности, вследствие признания самого дома аварийным, либо признание таковыми части жилых помещений в доме при условии, что проведение капитального ремонта или реконструкции дома в целом экономически не целесообразно, а также изъятие земельного участка, на котором он расположен, для государственных или муниципальных нужд. При этом обусловлены они могут быть, например, наличием выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья человека вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований (жилые помещения непригодные для проживания, расположенные в ветхих домах); размещением жилых домов в опасных зонах оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях ежегодно затапливаемых паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории (жилые помещения непригодные для проживания, расположенные в аварийных домах)[3]; необходимостью повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий, комплексной реконструкции кварталовжилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктур (изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд)[4].

Очевидно, что гражданам здесь не обойтись без помощи независимых технических экспертов, подбору которых должно быть уделено особое внимание, а также без изучения генерального плана города, утверждаемого всегда в форме соответствующего закона, исключительно в соответствии с которым и должны проходить все мероприятия, способные повлечь изъятие земельного участка. Конечно же, заказчиком при этом должны выступать непосредственно государственные или муниципальные власти. Кроме того, не менее важно и соблюдение всех процедурных моментов, в частности, признание жилого помещения, непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. При этом председателем данной комиссии может быть только должностное лицо органа исполнительной власти соответствующего уровня, а в состав комиссии помимо представителей этого органа власти должны входить представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости. Также к работе комиссии должен быть привлечен с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо)[5].

Только в этих случаях расторжение договора социального найма жилых помещений, расположенных в домах, подлежащих сносу, можно провести по схеме «в связи с существенным изменением обстоятельств», в том числе на основании того, что помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 в совокупности с п. 3 ст. 672 Гражданского кодекса РФ), с последующим выселением как актом принудительного освобождения жилого помещения и предоставлением жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому.

Во всех остальных таких случаях, например, при передаче земельного участка частному инвестору для коммерческих нужд, расторжение договора социального найма должно происходить по соглашению между наймодателем и нанимателем с последующим добровольным освобождением жилого помещения и предоставлением жилого помещения в соответствии с указанным соглашением.

Особо следует отметить, что обязанность по обеспечению другими жилыми помещениями в данном случае лежит на государственных и муниципальных властях (ст. 86 Жилищного кодекса РФ), и она не может быть делегирована инвестору посредством передачи ему прав на земельные участки вместе с расположенными на них жилыми домами и проживающими в них гражданами. Поскольку жилые помещения социального использования могут находиться только в публичной собственности, и передача жилого помещения без изменения его целевого назначения и освобождения от проживающих в нем лиц не допускается (См.: ст. 19, ч.1 ст. 49 Жилищного кодекса РФ; Свит Ю.П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения. «Жилищное право». № 12. 2006 г.).

Жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (п. 2 ст. 85 Жилищного кодекса РФ). Здесь тоже причины могут быть объективными и субъективными; расторжение договора социального найма в связи с существенным изменением обстоятельств и по соглашению сторон; а освобождение жилого помещения принудительное (выселение) и добровольное соответственно, в зависимости от которых и должен решаться вопрос об обоснованности претензий на тот или иной размер предоставляемого жилого помещения.

Жилое помещение признано непригодным для проживания (п. 3 ст. 85 Жилищного кодекса РФ). Здесь, в отличие от п. 1 ст. 85, непригодными признаются отдельные жилые помещения, что не влечет признание жилого дома, в котором они расположены, подлежащим сносу. Но причины этого могут быть только объективными, среди которых можно назвать такие как выход окна комнаты на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных или проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения, а также расположение устройства для промывки мусоропровода и его очистки над жилым помещением[6]. Договор социального найма, если при соблюдении всех процедурных моментов будут установлены необходимые факты, расторгается по требованию наймодателя в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом выселяемые граждане могут рассчитывать только на жилые помещения, равнозначные по общей площади ранее занимаемым.

Жилое помещение в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (п. 4 ст. 85 Жилищного кодекса РФ).

Применение данной нормы находится в системной связи с положениями ст. 88 Жилищного кодекса РФ. Также как и ст. ст. 86 и 87 Жилищного кодекса РФ также находящиеся в аналогичной связи с п.п. 1-3 ст. 85 Жилищного кодекса РФ соответственно. Однако в отличие от них сфера правового регулирования ст. 88 Жилищного кодекса РФ не замыкается только на выселении, но уже не исключает и иные варианты освобождения жилых помещений.

По смыслу ч. 3 ст. 88 Жилищного кодекса РФ в ней определенно урегулирован вопрос о том, в какой срок в случае проведения капитального ремонта или реконструкции[7] должно быть предоставлено другое жилое помещение по новому договору социального найма. В то же время, очевидно, что ответ на вопрос о том, каким образом при этом утратит силу прежний договор социального найма (посредством расторжения по инициативе наймодателя в связи с существенным изменением обстоятельств или по соглашению между наймодателем и нанимателем), лежит за пределами анализируемой ст. 88 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, как известно, капитальный ремонт отличается от реконструкции по следующему критерию: до тех пор, пока комплекс строительных и организационно-технических мероприятий не затрагивает основные технико-экономических показатели жилого дома (количество и площадь квартир, строительный объем и общая площадь здания, инженерная оснащенность) его принято называть капитальным ремонтом, а после - реконструкцией (см.: Приложение 1 «Основные термины и понятия» к «Методике по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания», утвержденной приказом Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31.12.1999 № 177, а также письмо Главгосархстройнадзора РФ от 28.04.1994 № 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение»). В этой связи, учитывая, что в п. 4 ст. 85 и ч. 3 ст. 88 Жилищного кодекса РФ речь идет именно об изменении площади жилых помещений в том или ином виде, употребление здесь термина «капитальный ремонт» лишено всякого смысла.

Если жилое помещение действительно не может быть сохранено, то налицо все основания для расторжения договора социального найма в связи с существенным изменением обстоятельств с последующим выселением и предоставлением жилого помещения, равнозначного ранее занимаемому. Понятно, что причины подобного вердикта могут быть только объективными. В то же время, в силу правил юридической техники они не должны совпадать с теми причинами, которые обуславливают возникновение рассмотренных выше иных обстоятельств, также приводящих к выселению граждан (п.п.1-3 ст. 85 Жилищного кодекса РФ). В этом смысле, сферу правового регулирования этого условия очень хорошо можно проиллюстрировать с помощью п. 2.5. «Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного фонда для постоянного проживания», утвержденного приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529, согласно которому вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений являются непригодными для постоянного проживания, следует решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.). Из чего следует, что данное условие в чистом виде существует только тогда, когда жилое помещение, пригодное для проживания, находится в жилом доме, подлежащим реконструкции в связи с непригодностью для проживания других находящихся в данном доме жилых помещений, при которой сохранение пригодного для проживания помещения технически невозможно или экономически нецелесообразно.

Если общая площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Здесь, в отличие от ситуации, когда жилое помещение в результате проведения реконструкции не может быть сохранено, изменение жилого помещения сверх установленных параметров может произойти не только по объективным, но и субъективным причинам. Например, к последним следует отнести подобное изменение жилого помещения при наличии технической возможности и экономической целесообразности сохранить его общую площадь в необходимых пределах.

Естественно, что требуемые факты о непригодности проживания других жилых помещений и о необходимости и возможности проведения реконструкции (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) должны быть подтверждены соответствующей межведомственной комиссией в установленном порядке[8].

При этом, если проведение реконструкции и изменение жилого помещения сверх установленных пределов неизбежны (происходят по объективным причинам), договор социального найма подлежит расторжению по требованию наймодателя в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, за исключением случая, когда наниматель и проживающие с ним члены его семьи изъявят желание вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения реконструкции уменьшилась (ч.4 ст. 88 Жилищного кодекса РФ). Выселяемые граждане в этом случае могут рассчитывать только на предоставление жилых помещений, равнозначных по общей площади ранее занимаемых. В противном случае причины следует считать субъективными, договор социального найма - подлежащим расторжению только по соглашению сторон, а претензии граждан на предоставление жилых помещений с устраивающими их параметрами - обоснованными.

Отдельного замечания заслуживает вопрос о том, что считать «существенным превышением нормы предоставления». Дело в том, что действующий Жилищный кодекс РФ не дает на него однозначного ответа. Что касается прежнего жилищного законодательства, то оно таковым признавало любые излишки жилой площади (часть вторая ст. 34 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик). При изложении ныне действующих аналогичных норм жилищного права законодатель предпочел не быть столь категоричным, очевидно, посчитав чрезмерным в подобных ситуациях опускаться до подсчета квадратных сантиметров жилой площади. Но с другой стороны, понятие, от которого непосредственно зависит вопрос сохранения права граждан на жилище, в итоге осталось без каких-либо оценочных критериев. Правда, систематический анализ норм Жилищного кодекса РФ позволяет частично ликвидировать данный пробел. Так, не должно рассматриваться как существенное превышение нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза, по меньшей мере, в отношении жилых помещений, представляющих собой одну комнату или однокомнатную квартиру, а также жилых помещений, предназначенных для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний. Во всяком случае, Жилищным кодексом РФ в этих случаях превышение жилой площади в такой степени принципиально допускается (ч. 2 ст. 58 ЖК РФ). В остальных же случаях данный пробел может и должен быть восполнен нормами регионального жилищного законодательства. В частности, для Москвы это ст. 14 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», согласно которой существенным является превышение нормы предоставления более чем на девять метров на семью в целом, и ст. 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», из которой следует, что одиноко проживающего гражданина существенное превышение нормы предоставления лежит за пределами двукратного превышения минимальной нормы предоставления; а для Санкт-Петербурга - ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» (с изм. от 05.05.2006 г.), согласно которой превышение нормы предоставления на всю семью более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. В результате, учитывая установленные нормы предоставления, в Москве существенное превышение нормы предоставления в общем случае, например, для семьи из двух человек начинается после 53 квадратных метров общей площади (44 кв.м.+9 кв.м.), для одиноко проживающего гражданина - после 36 квадратных метров общей площади (2 x 18 кв. м.); а в Санкт-Петербурге, например, для семьи из двух человек - после 54 квадратных метров (18 кв.м.+18 кв.м. + 0,5 x 18 кв.м.) и после 33 квадратных метров.

На практике может быть такая ситуация, когда до реконструкции общая площадь квартиры уже была меньше учетной нормы или существенно превышала норму предоставления на одного человека. В этом случае при ее дальнейшем уменьшении или увеличении по итогам реконструкции данный факт не может служить основанием для выселения граждан. Поскольку превышение заданных параметров общей площади жилого помещения произошло не в результате реконструкции, а имело место еще до ее начала. Напомним, что в Москве учетная норма на одного человека установлена в размере 10 квадратных метров общей площади для отдельных квартир и 15 квадратных метров для квартир коммунальных; а в Санкт-Петербурге - 9 и 15 квадратных метров общей площади соответственно.

На практике много вопросов вызывает применение ст. 89 Жилищного кодекса РФ, в частности, толкование понятия «жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому». Дело в том, что действующий Жилищного кодекса РФ, к сожалению, не раскрывает. Если не считать таковым правовой ориентир, заложенный в п. 4 ст. 85 Жилищного кодекса РФ, по логике которого пока жилое помещение остается, по меньшей мере, в пределах нормы предоставления нет необходимости заменять его на равнозначное, из чего следует, что законодатель не считает изменение общей площади жилого помещения в пределах нормы предоставления выходящим за границы равнозначности. К слову, в ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР по поводу площади предоставляемого жилого помещения в связи с принудительным переселением говорилось о том, что такое жилое помещение должно быть не менее ранее занимаемому (ст. 96 Жилищного кодекса РСФСР). Иными словами, никакого запрета на предоставление гражданам, принудительно выселяемым из своих жилых помещений при отсутствии с их стороны какой-либо вины, жилых помещений большей площади, в частности, по нормам предоставления, раньше не существовало. Формально его нет и сейчас постольку, поскольку термин «равнозначное по общей площади ранее занимаемому» является все-таки оценочным, в отличие, например, от термина «равное по общей площади ранее занимаемому».

Между тем вопрос более чем практический - можно ли считать неравнозначным жилое помещение большей общей площади по сравнению с прежней, и как зависит это понятие от перехода жилого помещения из одной категории в другую (например, было менее учетной нормы - стало более учетной нормы, было менее нормы предоставления - стало более нормы предоставления)?

В литературе по поводу того, каковы критерии равнозначности жилых помещений для целей применения ст. 89 Жилищного кодекса РФ, единого мнения нет. Так, Крашенинников П. В. считает, что в случае сноса дома или при проведении капитального ремонта, в результате которого жилое помещение не сохранится в первоначальном виде, взамен занимаемому жилому помещению должно предоставляться другое жилое помещение, равное первому по площади. При этом он исходит из того, что в случае принудительного переселения по основаниям, установленным законом, не должно происходить улучшения жилищных условий в обход общей очереди нуждающихся в получении жилья по социальному найму9. Напротив, Титов А. А. полагает, что при указанных обстоятельствах жилое помещению должно предоставляться выселяемым гражданам размером не менее чем по норме предоставления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ)10. Аналогичную позицию занимает и Кудашкин А. В.11.

Представляется, что требование ст. 89 Жилищного кодекса РФ о жилом помещении, равнозначном по общей площади ранее занимаемому, - это больше гарантия сохранения жилищных условий для тех граждан, которые имеют жилые помещения размером большим установленной нормы предоставления, чем ограничение права на получение жилых помещений по договору социального найма по нормам предоставления тех граждан, которые имеют жилье менее учетной нормы на одного человека. К такому выводу можно придти, если оценивать содержание ст. 89 Жилищного кодекса РФ через призму положений ч.3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ, согласно которой жилищные права граждан могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, а также ч. 2 ст. 7 Жилищного кодекса РФ, согласно которой права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

В самом деле, в какой мере права и законные интересы абстрактных очередников, ожидающих получение по договорам социального найма муниципальных квартир, зависят от предоставления переселяемым гражданам жилых помещений по нормам предоставления за счет инвестора, готового вкладывать деньги исключительно с целью освобождения многоквартирного жилого дома на конкретном земельном участке? Представляется, что в крайне незначительной. В этой связи, может быть, толкование правовой конструкции «равнозначности по общей площади жилого помещения» как абсолютного равенства одного жилого помещения другому, выходит за рамки той меры, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц? Не говоря уже о других целях, с которыми следует соизмерять ограничения жилищных прав граждан. Во всяком случае, было бы более позитивным, отвечающим интересам не только расселяемых граждан, но и очередников, а главное, разумным направлять основную энергию в законотворческой и правоприменительной деятельности на то, чтобы элементарно строить больше жилья, а не заигрывать в справедливость для бедных, гоняя людей с одного насиженного места на другое с тем же для них неутешительным результатом в виде того же числа квадратных сантиметров жилой площади.

В этом смысле, коль скоро отсутствие в федеральном жилищном законодательстве четких критериев равнозначности жилого помещения позволяет для их выявления опираться на вышеотмеченные принципы соразмерности и разумности, необходимо констатировать, что ограничение данного термина рамками формального равенства является чрезмерным и неразумным; а, следовательно, позволяет толковать его в пользу принудительно переселяемых лиц.

Очевидно, примерно такими соображениями руководствовались разработчики изменений в Жилищный кодекс РФ12, согласно которым в ст. 89 Жилищного кодекса РФ предполагается включить положение о том, что если наниматель и проживающие совместно с ним лица состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются им в порядке, установленном ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ. То есть - во внеочередном порядке и по нормам предоставления, расширяя тем самым список исключений из общего правила о предоставлении жилых помещений в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Правда, нельзя не заметить, что законодатель в этом случае не уточняет термин «равнозначности», а выводит из-под него отдельную категорию принудительно переселяемых лиц. Поэтому вступление в законную силу указанного законопроекта в данной редакции, с одной стороны, несомненно, улучшит положение лиц, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях, но с другой стороны, неизбежно повлечет исключение возможности расширить его смысл до норм предоставления для иных категорий принудительно переселяемых лиц. Поскольку вышеуказанные пути к применению принципов соразмерности и разумности в этом случае окажутся отрезанными в силу того, что в Жилищном кодексе РФ появится пусть и косвенный, но все же критерий равнозначности, согласно которому не могут считаться равнозначными жилые помещения со значениями общей жилой площадью по разные стороны от нормы предоставления.

Пока же, как представляется, ситуация с равнозначностью очень сильно зависит от признания принудительно переселяемых граждан нуждающимися в жилых помещениях и выглядит следующим образом. В случае, когда переселяемый состоит на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях, его права на предоставление жилья в порядке ст. 89 Жилищного кодекса РФ следует рассматривать в совокупности с положениями ст. 57 Жилищного кодекса РФ. Это означает, что таким лицам жилые помещения могут предоставляться по нормам предоставления только, если их прежние жилые помещения будут признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. При этом лица, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и принудительно переселяемыми по иным причинам, формально не могут быть обеспечены по нормам предоставления, поскольку в силу общеправовых принципов исключения из правил (ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ) не подлежат расширительному толкованию. В случае же, когда переселяемый не состоит на указанном учете, в связи с тем, что ст. 57 Жилищного кодекса РФ на него не распространяется, в силу выше сказанного, как это не парадоксально, ничто не препятствует предоставить ему жилое помещение большего размера, в том числе и по нормам предоставления. Если только в региональном жилищном законодательстве не установлены как таковые критерии равнозначности жилых помещений, приводящие к другому юридическому раскладу. Например, из распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2005 № 89-рп13 следует, что все принудительно переселяемые лица, нуждающиеся в жилых помещениях, уравниваются на территории данного субъекта РФ в правах на предоставление жилых помещений по нормам предоставления. Зато соответствующие права иных принудительно переселяемых лиц существенно ограничиваются, не позволяя рассчитывать на увеличение жилой площади даже до учетной нормы, если гражданин по каким-либо иным причинам, не связанным с размером занимаемого им жилого помещения, не смог или не успел встать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Помимо размера жилого помещения, предоставляемого в порядке ст. 89 Жилищного кодекса РФ, заслуживает внимания и вопрос о количестве комнат, из которого оно должно состоять. Так, в соответствии с ч.ч. 2 и 3 данной статьи, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Конкретное жилое помещение должно быть указано в решении суда о выселении. Легко заметить, что данные нормативные положения не регулируют вопрос об учете интересов лиц разного пола, за исключением супругов, при предоставлении жилых помещений по договору социального найма. Поскольку указание на равнозначность общей площади ни коим образом не влияет на купирование ее по комнатам (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ); а указание на обязательность предоставления семье, занимавшей более одной комнаты, жилого помещения, состоящего из того же числа комнат ни коим образом не отрицает предоставления семье жилого помещения, состоящего из двух и более комнат, в иных случаях, в том числе - если в семье имеются разнополые лица, за исключением супругов. Особо следует отметить, что в данной статье нигде не говорится, что интересы разнополых граждан могут не учитываться.

В такой ситуации, принимая во внимание, что любые ограничения права на жилище должны быть прямо прописаны в федеральном законе (ч. 3 ст.1 Жилищного кодекса РФ), можно и нужно вышеназванный пробел восполнить на основе общих норм о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма, в частности, положения ч. 1 ст. 58 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Это позволяет гражданам в большинстве случаев даже при принудительном переселении обоснованно рассчитывать на то, что их жилищные условия не только не ухудшаться, но и при определенных обстоятельствах могут даже улучшиться. Не говоря уже о том, что запутанность жилищного законодательства позволяет чиновникам, инвесторам, а иногда даже судьям, представлять дело так, как будто у граждан в любом случае нет возможности отказаться от переселения. Хотя на самом деле ответ на данный вопрос лежит в плоскости соблюдения или не соблюдения конкретных технических и процедурных норм. Поэтому в конечном итоге все будет зависеть от настойчивости, организованности и последовательности действий переселяемых граждан, в которых по большому счету и проявляется серьезность притязаний на то, чтобы их жилищные права и законные интересы не нарушались.

 
 
1 См.: Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий К Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н. М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. - С. 206.
2 Могилевская Е. Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91). СПС «Консультант Плюс»
3 Пункты 33 - 38 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. СПС «Консультант Плюс»
4 Ст. 13 Закона Санкт-Петербурга от 05.05.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга». «Санкт-Петербургские ведомости». 12 мая 2006 г.
5 Пункт 7 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. СПС «Консультант Плюс»
6 Пункты 39, 40 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. СПС «Консультант Плюс»
7 Как известно, различаются они по следующему критерию: до тех пор, пока комплекс строительных и организационно-технических мероприятий не затрагивает основные технико-экономических показатели жилого дома (количество и площадь квартир, строительный объем и общая площадь здания, инженерная оснащенность) его принято называть капитальным ремонтом, а после - реконструкцией (см.: Приложение 1 «Основные термины и понятия» к «Методике по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания», утвержденной приказом Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31.12.1999 № 177, а также письмо Главгосархстройнадзора РФ от 28.04.1994 № 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение»).
8 Пункт 47 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. СПС «Консультант Плюс»
9 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. П.В. Крашенинникова. СПС «Консультант Плюс»
10 Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. СПС «Консультант Плюс»
11 Кудашкин А. В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. СПС «Консультант Плюс»
12 Проект № 151947-4 ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (на момент написание статьи принят в первом чтении)
13 Распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2005 № 89-рп «Об организации работы исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по предоставлению гражданам жилых помещений по договорам социального найма в порядке, предусмотренном статьями 86-88 Жилищного кодекса Российской Федерации». СПС «Консультант Плюс»
1

Заказать звонок Заказать звонок