Кейс: Юридическое сопровождение покупки земельного участка

Как обычное «Юридическое сопровождение» покупки земельного участка превращается в головоломку с красивым решением.

В целях сохранения приватности, детали повествования изменены.

К нам обратилась женщина в возрасте, который можно назвать «сильно за сорок». Попросила проверить документы для покупки земельного участка с домом. И, как говорится, ничего не предвещало беды…

- Вы были на участке?- спросил юрист.

- Да, конечно, я несколько раз ездила, смотрела.

- И как вам, понравилось?

- Да, но я боюсь, что через этот участок могут ездить к соседям, которые дальше меня. Вот, посмотрите по карте. За этим участком есть еще один, на котором никто не живет. Дом заброшен, со слов соседей его хозяйка старушка, которая не ездит уже много лет.

- А когда ее наследство примут дети, - продолжил юрист, - то они, как Вы думаете, будут ходить по вашему купленному участку. Почему Вы так думаете?

- Но ведь другого подъезда нет?!

- Как же нет, вот на карте дорога, подъезд к вашему участку и к соседке. Вдоль ручья. Все отмечено, чего Вы боитесь?

- Ну я, конечно, вообще не разбираюсь в картах, но соседи мне сказали, что подъезда вообще нет. Разве что – они мне разрешат проход через предыдущий участок.

- А цена? Какая стоимость продаваемого участка и дома?

- Очень, очень хорошая. Мне просто повезло. Я нашла его и сразу влюбилась! Он крайний к лесу, перед лесом ручей, просто красота, для меня на старости лет. Я очень хочу его купить. Вот только ничего не понимаю в оформлении. Поэтому и пришла к вам.

Юрист насторожился от такого несоответствия и начал разбираться в ситуации.

- А у вас есть ссылка на это объявление? По какой рекламе Вы нашли этот участок?

- Так вот, да, вот ссылка.

- То есть дом, красивый участок, выход к ручью и лесу – за сущие копейки?! Не получается что-то… Давайте поедем на место, посмотрим еще раз.

- Давайте.

После выезда на участок было обнаружено много интереснейших обстоятельств, правда, не в пользу нашей покупательницы. По генеральному плану, действительно, к этим двум участкам (нашей доверительницы и ее не приезжающей соседки), по плану садоводства была дорога. Но дорогу, как и многие другие элементы инфраструктуры, в этом СНТ не делали и делать, что называется, забыли. Само СНТ было создано в сталинские времена прошлого века. Как положено, генплан СНТ был. И дорога на нем нарисована. «Как бы» подъезд сформирован. Но его по факту не было. Все участки, в том числе и желаемый к покупке, примыкали вплотную к ручью. Но обнаружилась наезженная дорога к желаемому участку с противоположной стороны, на которую и указывал Продавец. То есть, дорога, указанная на генплане, оказалась не снизу участка (у ручья), а ровно в противоположной части участка. По ней и предлагал ездить Продавец.

Позвонили председателю: есть ли другой генеральный план или корректировка старого? Может быть, по заявлениям садоводов, при формировании границ во время межевания, что-то изменили? Нет. Чудно! Дорога есть, но не там. Подъезд есть, но чей он? Можно ли доехать к следующему участку  – вопрос. Решили посмотреть, куда идет наезженная дорога. Подъезд шел ровно до продаваемого дома. Потом обрывался, упираясь в забор смежных соседей. Обошли дом с обратной стороны. Оказалось, что угол дома находится в 10 см от смежного участка. Нет, дорога бы здесь не поместилась никак. Тогда что случилось?

С неопределенными думами пошли в сторону проезжей общественной дороги. На наше счастье шла женщина, живущая неподалеку. И конечно же, на наше счастье,  все-все знавшая!

- Вы не знаете, как подъехать на вот тот участок, - указал юрист в сторону ручья.

- Никак. Это гиблое место, сюда дороги нет.

- То есть? Что такое гиблое?

- Ну, дороги нет, дом разваливается, его подмывает вода, когда ручей разливается с таянием снега. Раньше хозяин рыл глубокие канавы по периметру, и участок сухой был. А сейчас уже который год в мае в воде стоит. Вы рано приехали, разлива еще не было. Вот и продают видать срочно…

- А как же техника подъезжала, стройматериалы привозили? Как канавы рыть? Как на машине подъехать, чтобы разгрузиться?

- К этим двум участкам Вы никак не подъедете. Когда землю прирезали первые соседи, которую можно было как 10% бесплатно брать, и канавы перерыли к ручью, так ручей на дорогу и наплыл. И со стороны леса к нам ближе стал. Видите мосток? Вот там, через ручей?! Так все с той стороны только можно перенести. А машину оставить там, в лесу, над обрывом. Только это чужое СНТ. Там договариваться надо.

- Ооооо, - только и вымолвила покупательница.

- Спасибо Вам, Вы нам очень помогли.

Мы поблагодарили женщину и решили съездить в другое СНТ, на ту сторону ручья, посмотреть, можно ли проложить дорогу (или она уже наезжена за все годы, раз такая кухня).

Чудесное садоводство за ручьем встретило нас такой же чудесной фразой: «Вы же тут не собираетесь парковаться? А то машина сгореть случайно может!» И мы решили парковаться подальше, вдоль лесной дороги. В раздумьях походив по лесным тропкам, мы нашли именно ту «дорогу», по которой можно было бы подъезжать ближе к участку с другой стороны ручья. Но к ручью вел высокий песчаный спуск.

-Пошли?

- Нет, милый мой, я тут не спущусь сама. Эта дорога не для меня.

Вариант с дорогой из чужого СНТ закрылся сам собой. И главное, что женщина сама смогла проанализировать ситуацию. Увиденное, к сожалению, ее повергло в огромную грусть. Мы поехали в город. Но ее желание не отпускало ситуацию. Через неделю она позвонила и сказала, что готова платить любые деньги, но хочет именно этот участок. И подъезд.

Публичная кадастровая карта, как и прежде, показывала ответ, что дороги – нет. Участок, через который хотелось бы проезжать, был отмежеван, и у него был собственник. Председатель, как и требует того закон, не дал координаты собственника. И категорически отказался ему звонить. Но мы, совершенно законным образом + стечением обстоятельств старого законодательства, получили аж даже домашний адрес собственника. Попросили разрешения на разговор. И (о, чудо!) оказалось что соседка уже много лет переживала, что от ее дома до смежной границы с продаваемым участком нет необходимых трех метров, и даже метра нет, она не может рыть осушительные канавы, чтобы ее участок тоже был посуше.

И в этой ситуации мы предложили перенести 2 границы, поменяться равной площадью. Получилось, что «нам» отдали часть участка, которая станет подъездом к участку, а «мы» отдаем часть участка вдоль ее дома. Счастье, счастье, счастье!

С такими (тайными для Продавца) мыслями мы подошли к средней точке пути – составлению с Продавцом соглашения о задатке, а с соседкой – предварительного договора об изменении границ. Третий и четвертый этапы прошли в обычном юридическом порядке: помогли оформить покупку участка и изменили границы двух смежных участков.

Ура! «Нерешайка» превратилась в красивое решение. И главное, всем хорошо: Продавцу – он продал по завышенной цене, ссылаясь что подъезд есть, нашей Доверительнице – она получила то, что хотела, и соседке – сбылась ее заветная мечта.