Нужно ли разрешение на строительство частного дома, если по закону – не нужно?
В нашей практике была поучительная ситуация при юридической проверке документов Продавца земельного участка. Хотим поделиться.
Однажды ко мне обратились покупатели с задачей проверки незастроенного земельного участка. После покупки они хотели строить частный дом ИЖС.
Красивейшее место в Ломоносовском районе. Первая береговая полоса около озера. Цена высокая, соответствующая. Предоставленные продавцом документы оказались хорошими, даже очень хорошими. Нам дали все копии правоустанавливающих документов, доказательства безналичных перечислений, согласие супруга и пр. Разрешения на строительство не было, ведь закон сегодня не обязывает.
Но, зная о том, что все земельные участки вдоль береговых линий могут иметь специальные требования в их использовании, а тем более в застройке, я, конечно же, провела все проверки (по публичной карте посмотрели слои (они тогда хорошо работали), мы с коллегами замерили расстояния, определили в соответствии с требовании закона возможности строительства, сделала иные проверки), и получалось, что строить можно. Нам дали старенькое ПЗЗ, которое когда-то заказывали на этот участок давние собственники. В этой ситуации среднестатистический риелтор будет готов дать заключение, что все хорошо, и покупать можно.
Покупай и строй. А цена участка огромная, и продавец очень торопит. А вот другие ресурсы говорят о том, что там проходят историко-культурные подземные сооружения, что подземные грунты трогать нельзя, и много чего еще. По новой выписке ЕГРН – обременений нет. А Росреестр отказывает в регистрации домов тем, кто уже купил землю и построился!
В некоторых ситуациях бывает так, что документы, предоставляемые Росреестром, опаздывают в предоставлении сведений, уже принятых на других уровнях. Ведь Росреестр и ПКК – это ресурсы, которые отображают уже поданную им информацию. А если запреты (ограничения, обременения) туда еще не попали, то нам их и не видно.
В итоге (пропускаю много шагов) оказалось, что строительство уже запрещено. И в первой, и во второй полосе участков вдоль озера строить нельзя. Но ведь очень хочется!
Правда, есть два варианта. Но в статье не об этом. А о том, что есть исключение из правил – у кого уже получено разрешение на строительство до того, как начали действовать запреты, и кто укладывается в сроки, указанные в таком разрешении, тому Росреестр зарегистрирует дом.
В такой ситуации покупателям нужно было найти другого продавца, у которого было такое разрешение на строительство. А этот участок я категорически не советовала покупать.
Законы меняются, вносятся изменения, возникают новые правила и ограничения. И лучшее правило – иметь разрешение на строительство.
А сейчас есть несколько законов, что на ИЖС, ЛПХ, в СНТ не надо получать разрешения на строительство. Да, это так. Но я все же считаю, что если участок в прибрежной зоне, в аэродромной зоне, на землях Министерства обороны или промышленности, в территориях с видами разрешенного использования, отличными от индивидуального строительства, документ, разрешающий (не запрещающий) застройку – обязательно нужен.
Например, рядом планируется аэродром, или будут делать высоковольтку. Сейчас – строить и регистрировать дом можно, а завтра – под большим вопросом. Но разрешительный документ – спасет в будущем. Во всяком случае, в большинстве случаев.
Советую перед покупкой участка, а также на своем участке перед строительством, учесть эти советы.
А также, обязательно применять правила застройки территории именно вашего назначения (максимально допустимая площадь застройки, расстояние от чужого дома или бани, от границ участка и пр.).
Если сейчас на участке уже проходит ЛЭП, не надо под ней строиться, Вам откажут в регистрации дома. Да и магнитные поля – не для здорового образа жизни.
К сожалению, некоторые земельные участки вообще невозможны к застройке. Подумайте об этом раньше, чем потратите деньги на то, что запрещено или может быть (а это уже понятно сегодня) запрещено в будущем.
Если же дом уже попал в такую зону, в некоторых ситуациях советы опытного юриста или кадастрового инженера могут помочь. Думайте и советуйтесь, звоните нам!
