Расторжение договора аренды. Прекращение договора аренды
Прекращение или расторжение? В чем разница?
Термин "прекращение" , казалось бы, правильно считать более общим, включающим в себя различные случаи аннулирования договорных связей, в том числе и по обоюдному согласию и при истечении срока договора. А вот термин "расторжение" правильнее использовать, когда инициатором выступает одна из сторон, либо уполномоченный государственный органи или орган местного самоуправления.
Досрочное расторжение договора аренды? Ни за что!
Возможность выигрыша дела при защите в суде дает несовершенство законодательства. Особенно, когда дело касается договора аренды земельного участка. Несоответствие, а иногда явные противоречия норм права, дают адвокатам возможность на применение тех норм, которые удобны при доказывании в определенных ситуациях.
Основания расторжения договора аренды
Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя даны в ст. 619 ГК РФ:
- использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
- существенное ухудшение имущества арендодателя;
- невнесение более двух раз подряд арендной платы (специальный режим реализации права);
- неосуществление в установленные (или разумные) сроки капитального ремонта;
- непроведение (для земельных участков восстановительных, рекультивационных работ.
Если дополнить вышеназванный перечень кприменительно к договору аренды земельного участка, следует добавить:
- правило о трехмесячном сроке для зхаявления о расторжении договора;
- только судебный порядок при существенном нарушении условий договора со срокм более 5 лет, если происходит аренда государственных или муниципальных земель.
Насколько важны условия договора аренды при расторжении?
Даже одно слово может повлиять на исхо дела. Например, если государственный орган пытается расторгнуть договор аренды земельного участка, где указан срок договора "на 6 лет" из-за нецелевого использования земли, то ему это может не удасться, так как при долгосрочном договоре судебное расторжение может быть лишь в связи с существенными нарушениями.
Что такое существенные нарушения? Это нарушения, которые влекут для арендодателя такой ущерб, в результате которого сторона в занительной степени лишается того, на что она расчитывала при заключении договора. Следовательно, различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных расчетов, нарушений целевого использования земельного участка, нерационального землепользования и пр, оказываются за пределами оснований к расторжению договора. И, соответственно, ведут к отказу истцу в исковых требованиях.
Внимание! Можно (ст. 450 ГК РФ) доказать и обратное!
И еще...
Полную свободу доказывания дает положение, например, ст. 6 п. 2 закона "Об обороте земель сельхозназначения":"Аренда земельного участка может быть прекращена в соответствии с требованиями Земельного кодекса и Гражданского кодекса". То есть, идет ссылка на два законодательства, которые не скорректированы по логике и правовым последствиям.
Разрешите Вам помочь расторгнуть или не расторгнуть договор аренды.
Наши адреса и телефоны офисов:
Офис "на Гражданке": СПб, Гражданский пр., д. 22 пом. 301-302 (м. Академическая).
Тел. 534-16-43, 535-81-62, 545-42-53, 8952-355-77-11
Офис на Невском: СПб, пл. Александра Невского, д. 2 (3-й подъезд) пом. 2029 (м. пл. А.Невского-1).
Тел. 95-95-295, 8960-280-80-84
Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.
страница обновлена 18.10.2011
