Договор аренды. Тонкие моменты

Вы только пользуетесь? Или еще и владеете? А, может, и распоряжаетесь?

Полномочия по договору аренды помещения, земельного участка, предприятия и пр.

От полномочий, указываемых в договоре аренды, юридическая защита прав строится по-разному. Например, при указании в договоре аренды полномочий "владение и пользование", имеет место вещно-правовая защита.

Если в договоре указано только "пользование" (без владения), то такой защиты может не быть.Хотя при рассмотрении вопроса о свойстве следования за вещью, право пользования может быть отнесено к числу вещных прав.

Полномочия распоряжения также могут быть предметом спора, так как они в пределах закона также имеют место. Хотя и очень ограниченный (урезанный) характер.

А можно текст читать по-другому?

Правоотношения, порождаемые договорами аренды жилого или нежилого помещения, земельного участка, недвижимости, предприятия и пр., могут носить не абсолютный, а относительный характер. При этом его основным сождержанием могут являться права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

Условия договора аренды.

Сроки. Продление договора

Опять же, присущее аренде право следования и право вещно-правовой защиты могут изменить базовую защиту обычного договора аренды. Например, арендатор, не владея недвижимостью на праве собственности, уполномочен истребовать объект аренды даже у собственника.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок, неопределенный срок и на иное время. По общему правилу, сроки не являются существенным условием договора. /Но о сроках важно кое-что знать:

• если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив вторую сторону за определенный законодательством срок.
• если срок в договоре был определен, закончился, а арендатор продолжает пользоваться объектом арендодателя при отсутствии возражений с его стороны, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
• если срок в договоре определен и превышает максимально возможный (четко оговоренный в определенных случаях законом), договор вправе действовать до истечения предельного срока.
• если по договору аренды определен минимальный срок, необходимо смотреть действующее законодательство. Например, для договора аренды земельного участка раньше применялся п. 3 ст. 9 закона "Об обороте земель сельхозназначения", не допускающий заключение договора аренды на меньший срок.
• если срок начала или окончания действия договора зависит от определенных условий (при начале рекультивации, с момента освоения, с первого дня посевных работ, по окончании реконструкции, при начале арендодателя освоения объекта и пр.), договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, с одной стороны. Но с другой стороны, на самом деле стороны срок установили. В некоторых случаях такие договоры можно квалифицировать как сделку с отлагательным условием.

Арендная плата

Арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в материальной форме, быть зависимой от долей, полученных в результате аренды имущества (например, продукции, доходов, плодов, услуг), возложения затрат на улучшение объекта аренды и пр.

В зависимости от арендодателя, принципы регулирования стоимости аренды за частные объекты и государственные/муниципальные - разные:

• договорные;
• установленные Правительством РФ;
• смешанные (базовые по видам использования объектов и установленные в договоре);
• со льготами (полное или частичное освобождение от арендной платы, отсрочка выплаты, уменьшение ставок арендной платы и пр.), с применением поправочных коэффиициентов и т.д.

Совет адвоката

Любые, подчеркнем, ЛЮБЫЕ условия договора аренды важны при заключении, изменении или расторжении договора. От того, какие условия содержатся в тексте документа, будет тот или иной порядок доказывания, претензионной работы, досудебной или судебной защиты.

Договоры аренды каждая организация составляет ни так уж и часто. Особенно - долгосрочные договоры. В пересчете на месяцы - суммы, потраченной на составление грамотного договора - сущие копейки. Поэтому настоятельно рекомендуем воспользоваться нашими услугами. Это дешевле обойдется.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.