Юридический центр Адвекон

Налог с продажи квартиры, дачи в 2019 г.

  • составление декларации по форме 3-НДФЛ - 1,7 тыс.руб.
  • консультации по налоговому законодательству резидентам РФ  - 3 тыс.руб./час;
  • консультации для иностранных граждан - 10 тыс. руб./час;
  • разработка правовой позиции или схем минимизации налогов - от 15 тыс.руб

Налоговый вычет

Согласно ст. 220 Налогового кодекса, гражданин (резидент РФ) имеет право на налоговый вычет при продаже квартиры в размере 1 млн. рублей. То есть, если квартира продается за 5 млн. рублей, то налог будет исчисляться с суммы 4 млн. рублей. Но это только при условии, что продавец - один. Если у продаваемого объекта 2 собственника, налоговый вычет будет не по 1 млн. каждому, а только по 500 тысяч, пропорционально разделив 1 млн. на количество сособственников. Хотя, правильно прочитав другие статьи Налогового кодекса, разъяснительные письма госорганов,  правильно оформив  документы и декларацию 3-НДФЛ,  каждый из сособственников сможет получить при продаже к вычету по 1 млн.рублей.

Совсем вычет не дают в ситуации, когда при расчете налогов используется система "зачета" денежных средств при покупке и продаже одного и того же объекта.

После наследства или дарственной

Важное значение при исчислении налогов имеет обстоятельство, откуда взялся объект продажи: Вы его купили, приняли по наследству, в дар, при разделе имущества или пр. Самые налогооблагаемые продажи - когда недвижимость получена при безвозмездных сделках. Здесь при использовании системы "зачет" отсутствует цена покупки (объект получен даром), поэтому классически налог будет рассчитан так, как описано выше.

Схемы минимизации налогов

Есть законные варианты снижения налоговой базы. Бывают ситуации, когда налогов можно избежать, правильно составив налоговую декларацию. Идеально - когда Вы ДО совершения сделки об этом подумали и спланировали прапвильные и выгодные для себя действия. Не всегда, но в ряде случаев, можно найти выгодный вариант продажи. Но всегда следует помнить: чтобы в будущем сделка была не признана недействительной, ее надо выполнить законно. В этом помогут наши специалисты. Мы даем гарантии на те сделки, которые проходят с нашим участием, на договоной основе. 

С января 2016 года изменились налоги на имущество и правила продажи долей недвижимости. В 2017 году существенно изменился порядок оформления сделок с недвижимостью. В 2019 году  при оформлении сделок через нотариусов идет единство сделки и регистрации.

ü Не подлежит налогообложению доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности гражданина более 3-х или 5-и лет (квалифицируются Налоговым кодексом РФ);

ü Не подлежит налогообложению льготная сумма в размере 1 млн рублей для имущества, находящегося в собственности гражданина-резидента менее 3-х или 5-и  лет(квалифицируются Налоговым кодексом РФ);

ü Вышеназванные правила распространяются на следующие объекты недвижимости: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доли в указанном имуществе, а также некоторые иные, указанные в законодательстве;

ü  Может быть предоставлен налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Продавцам 2019 года

  • Нерезидентов по ряду оснований приравняли к резидентам с начала 2019 года;
  • По сделкам, подлежащим налогообложению (см.выше), взимается налог в сумме 13% от полученных доходов, превышающих 1 млн рублей. При расчете берется не инвентарная стоимость объектов, как это было ранее, и не заниженная цена, указанная в договоре, а кадастровая стоимость объектов (или, соответственно, долей в продаваемых объектах), согласно кадастровой стоимости, установленной государством с учетом коэффициентов. Информацию о кадастровой стоимости объектов можно получить в нашей организации.
  • Сделки по продаже долей недвижимого имущества (если у имущества несколько собственников) осуществляются только в нотариальной форме, с предварительной подготовкой необходимыцх документов для сделки. Сбором документов и подготовкой нотариата занимаются наши юристы и специалисты по недвижимости;
  • Сделки с участием несовершеннолетних в качестве продавцов  оформляются только нотариально. Необходим предварительный сбор документов.
  • Объединение Росреестра и Кадастровой палаты, произошедшие в январе 2017 года, внесли ряд корректировок в проведение сделок с недвижимостью (более 15 листов новых требований).
  • При продаже квартиры налоги стали существенно больше из-за увеличения кадастровой стоимости. Но в ряде случаев их можно избежать или частично уменьшить.
  • Изменился срок владения объектом для получения имущественного налогового вычета, причем есть минимальный срок три и пять лет, в зависимости от вариантов приобретения собственности, указанных в Налоговом кодексе.

С какого момента начинается отсчет трех/пяти лет собственности на квартиру?

Гражданский кодекс говорит о том, что собственность на недвижимость появляется только с даты государственной регистрации. То есть, если купили квартиру 21 мая по договору купли-продажи, а зарегистрирована она 16 июня, собственность считается с 16 июня. Еще обиднее с долевками: оплатили в 2010 году, подписали акт приема-передачи в 2014 году, а квартира зарегистрирована только в 2015 году - считаться собственность будет с 2015 года.

Но есть исключения по "давним" сделкам, проведенным до 1998 года. Для них дата отсчета собственности - иная.

А какие налоги будут, если квартира в собственности менее трех/пяти лет?

Здесь действуют несколько правил. Самое главное для резидентов РФ  нет налога с "миллиона". То есть, если Вы продаете квартиру или комнату за 2,8 миллиона, то облагаться налогом будет стоимость в 1,8 миллиона рублей.

Но при продаже доли квартиры могут быть разные пропорции для взыскания налога. Если продается вся квартира в долях, у каждого сособственника будет от льготного миллиона доля, а не у каждого свой миллион. Хотя и здесь есть варианты.

Спорные ситуации по цене объектов

Есть ряд ситуаций, когда кадастровая стоимость объектов установлена выше реальной рыночной стоимости. В таких случаях, необходимо обратиться, в соответствии с установленными правилами, за уменьшением кадастровой стоимости объекта. Можете обратиться к нашим специалистам.

Как будет поступать налоговая инспекция

Пока не доказано иное, налоговая инспекция будет выставлять налог с той кадастровой стоимости, которая указана на сайте Росреестра или в кадастровом паспорте на год продажи (одинаковые цены). И, даже при том, что Вы договорились продавать квартиру или дачу дешевле (например, срочная продажа за полцены), налоговая будет рассчитывать налоги в соответствии с Налоговым кодексом.

Что делать?

ü при сделках, проводимых гражданами, не связанными с предпринимательской деятельностью, может быть в ряде случаев применима договорная цена продажи, учитываемая при налогообложении. Но для такого решения придется спорить с ФНС или в суде;

ü возможен зачет суммой, потраченной на приобретение этого объекта недвижимости. В этом случае надо правильно составить декларацию по форме 3-НДФЛ. Обратитесь к нам за помощью

ü Иные случаи законного уменьшения налогов Вы можете обсудить с нашими специалистами, построив схемы возможной оптимизации.

Запишитесь на прием. Получите серьезную консультацию.

Поделитесь страницей с друзьями