Юридический центр Адвекон

Скрытые собственники при покупке квартиры - кто это?

Скрытые собственники - это граждане или организация, имеющие юридическое право на долю или всю квартиру, которые в представленных документах не значатся.

Экспертное заключение с проверкой документов - от 4 тыс. рублей.

Из практики. Некоторые истории про "скрытых собственников"

При наследовании

Чаще всего такие опасности исходят из наследственных дел, когда споры о собственности решаются в суде между наследниками по завещанию и наследниками по закону.

Однажды (в 2017 году) к нам обратился мужчина проверить чистоту документов для сделки.

У продавца было свидетельство о праве на наследство по завещанию, причем разница в возрасте между умершим гражданином и собственником оказалась 9 лет. Мы начали выяснять родственные отношения, но оказалось, что это практически посторонний мужчина, вступивший в права наследования на 190 день от даты смерти, что само по себе быстрее обычного. Квартира продавалась чуть ниже рыночной стоимости, и мужчина сильно торопился продать. В результате экспертизы выяснилось, что в это время в суде шел спор об этой квартире, истицей выступала дочь умершей. Когда наш эксперт поставил жесткие требования о предоставлении дополнительных документов и гарантий, продавца «ветром сдуло».

Есть и обратные истории, когда в наследство, например, вступили через 3 года, при этом наследник по документам жил в квартире со дня смерти наследодателя, квитанции на оплату услуг оплачивал, но для оформления ничего не предпринимал.

Здесь могут быть два варианта развития событий - все хорошо или установление факта родственных отношений прошло в суде и с течением времени могут появиться близкие родственники, которые будут восстанавливать срок вступления в наследство.

Однажды у нас было судебное дело, когда мы на стороне наследника лишали покупателя собственности на долю и выкупали ее у сособственника.

Неопытным глазом вообще невозможно определить, правомерна ли ситуация или нет. Во вкратце история. Давным-давно дом и участок были поделены на два домовладения, при этом дом за собственниками числился не в долях, а в частях. Случай редкий, и при оформлении права на наследство была допущена ошибка, когда все наследство досталось гражданину А. Но учитывая, что это были не доли, а части, по закону доля в части должна была достаться гражданину Б, чьи права мы и подтвердили в суде. В результате юридически образовался сособственник, который хотел купить и в итоге потребовал перевода собственности на проданную долю на себя. Да, покупатель лишился купленной доли, хотя в такой ситуации ему были забронированы деньги, указанные в договоре купли-продажи, и он их получил по решению суда.

После приватизации жилья

Здесь много вариантов потерянных «по дороге» собственников: во время приватизации гражданин был несовершеннолетним, был осужден и находился в местах лишения свободы, переехал в интернат, был недееспособным и пр.

Обнаружить их могут юристы, но для этого надо собрать ряд справок, и лишь потом делать выводы.

После расторжения брака, при разделе имущества

Нажитое в браке имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, если не установлено иное. Есть цепочки действий, когда собственность на квартиру перейдет к покупателю, а затем супруг или бывший супруг предъявит права на половину квартиры. Вопросы времени и исковой давности могут быть неоднозначными, в разных ситуациях - разные ответы.

При мошенничестве

  1. Раньше во время приватизации жилья было достаточно прийти в агентство по приватизации и в простой письменной форме написать отказ от приватизации. Как действуют мошенники в таком случае, описывать не будем, но защита скрытого собственника здесь строится на том, что заявление написано совершенно не тем лицом, чей отказ лежит в материалах дела. Если сроки позволяют обратиться в суд, можно опротестовать результаты приватизации и требовать долю в праве собственности, а при сделках - свои права на жилье, особенно если такой гражданин зарегистрирован и проживает в квартире.
  2. В прошлом было распространенным занятием жуликов перевесить номера квартир в подъезде или название улицы. Покупая одну квартиру, в которой все, кого там видели покупатели, были сговорчивыми, уступчивыми и шли на все условия. Но позже оказывалось, что куплена совсем другая квартира, в которой живет шайка уголовников и никуда они выезжать из своего законного жилья не собираются.
  3. При подделке копий документов. Однажды к нам за защитой обратилась семья, оформившая срочную сделку подешевле, без агента и без адвоката. Глава семьи был юридически грамотным, знал что проверять, что требовать… Ему все документы были предоставлены в полном объеме, но в связи «со срочностью - пока что в копиях». По копиям все было хорошо. На сделку принесли подлинники. В суете никто еще раз документы в подлинниках не проверил. Итог был печален, да и продавца потом никто не нашел.
  4. Трагический сговор может быть и при «ошибках» выданной справки о регистрации по месту жительства.
  5. Акт приемки - вообще хитрая вещь, когда может быть масса подводных камней, но не будем давать подсказки непорядочным людям.

Если сами не то просили, делали или разрешали

Если, например, прийти в жилконтору и попросить справку о регистрации, паспортистки честно дадут Форму 9 с зарегистрированными или отсутствующими по данному адресу лицами. И, как минимум, можно упустить 2-3 варианта временно отсутствующих, а в худшем случае - лиц, проживающих за границей с правом въезда и пребывания по этому адресу во время нахождения в границах РФ.

  • Гражданин может попросить гарантий, которые являются ничтожными. Документ в итоге будет, а желаемое - нет.
  • Разрешили «сыну» получить деньги из ячейки вместо его престарелой матери, которой трудно ездить каждый раз по инстанциям. Пожалели. Деньги в ячейку положили, а собственником оказался другой гражданин, да еще и не хотевший ничего продавать. Мало того, что появились видимые проблемы, так на них еще наслоился отказ «как бы сына» добровольно вскрывать ячейку, и началось вымогательство части денег из ячейки в его пользу.
  • В документах была описка в одной буковке. Никто ее не заметил. А при отказе в регистрации выяснилось, что тот, кто с «другой буковкой в фамилии» вписан в договор - другой гражданин и совершенно не намерен продавать квартиру.
  • А если по условиям договора купли-продажи покупатель вообще не просил снять с регистрации проживающих там граждан и выселить их…
  • Был и такой курьез, что женщина отдала и деньги без расписки, и доверенность на переоформление квартиры самому продавцу, прождала два года, видит, что ничего не происходит, и пришла к нам. О ужас!?

Доверчивость и непонимание еще живы в россиянах. Практически невозможно доказать, что деньги были переданы. Хотя ряд технологий есть, пробовать надо.

Отсутствие расписки в получении денег

Классически, когда деньги заложены в ячейку, а в договоре купли-продажи стороны договорились, что «оплата по договору будет произведена после государственной регистрации… и данное обстоятельство не является обременением», нужно получить расписку.

По условиям договора аренды банковской ячейки может быть «выбытие»: если собственность перешла к покупателю, покупатель выбывает из ячейки, и продавец может получить деньги самостоятельно, оставшись единственным арендатором ячейки.

Но вопрос, нужна ли расписка - не возникает. Об этом иногда покупатели не думают вообще. Вот тогда-то и может прийти собственник за своей квартирой (это будет продавец по договору, он же «не получил» деньги и требует квартиру назад, себе).

Другая цена продажи

Экономя на налогах, ряд граждан занижает цену договора, скрывая налоги. Но могут скрывать еще и права третьих лиц, например, на неотделимые улучшения, которые еще не оплачены. И в худшем варианте, доля квартиры в судебном порядке окажется собственностью Васи-строителя.

Или окажется, что при продаже, подписывая за себя и за второго сособственника, продавец не расплатился со вторым продавцом. И будет большой вопрос, кто окажется ответчиком в суде - лицо, действующее по доверенности или покупатель… и в чью пользу будет решение суда.

Как проверить скрытых собственников

Наш 20-летний опыт работы говорит о том, что научить покупателя действовать правильно - не реально.

  • Как за время встречи рассказать покупателю, как должен выглядеть правильный документ?
  • И надо ли рассказывать о том, что в разные годы Росреестр (ГБР) выдавало разные бланки при оформлении собственности, или о том, что справки ЖСК уже означают собственность?
  • Или что наследник уже собственник с даты смерти наследодателя…

Только опыт юриста, адвоката или риелтора может помочь провести безопасную сделку для покупателя.

И, конечно же, надо действовать по правилам, выработанным в данной отрасли отношений. Нельзя поступать по принципу «ой. да я вам верю, и читать договор не буду, все, наверно, в порядке». Вкладывая огромные деньги в покупку, потратьте еще капельку на эксперта, чтобы не купить проблем!

Поделитесь страницей с друзьями