/ / Сделки с земельными участками, паями

Сделки с земельными участками, паями

Остается мало времени до конца оформления документов в упрощенном порядке

Кто решился дарить или продавать, надо оформлять срочно. После введения в действие новых норм Гражданского кодекса (с 2012 - 2013 г.) упрощенный порядок оформления (без налогов и пошлин, по старым документам), обещают отменить.

Мы предлагаем воспользоваться нашими услугами для оформления сделок с земельными участками и иной недвижимостью:

  • дарение, продажа, покупка, аренда земли;
  • переоформление домов и иных построек на земельном участке;
  • продажа квартир и земельных участков многоквартирных домов;
  • передача пая;
  • сопровождение сделок и пр.

Дарение земли (земельного участка). Оформление. Налоги

В связи с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс в 2013 году, изменилось содержание договоров купли-продажи и дарения. Образцы из интернета брать не советуем.

***

Варианты дарения земельных участков

(оформление дарственной на землю):

а) переоформление земли с одного близкого родственника на другого (например, от родителей - детям или внукам, либо между братьями и сестрами, от одного супруга другому (есть исключения в случаях расторжения брака и иных обстоятельствах) и пр.);

б) оформление земли на очень дальних родственников или вовсе чужих людей (например, когда невозможно осуществить сделку купли-продажи, или родственники, действительно, очень дальние или нет документов о родстве, а желание дарителя - "только так или вообще никак")

! Подаренный земельный участок, дом, постройки являются собственностью только того, кому они подарены, и, например, в раздел имущества при разводе не входит (хотя есть исключения). В каждом случае подход к оформлению земли - разный. Рассмотрим каждый из таких случаев

Дарение земли близким родственникам

С 01.03.2013 года в связи с изменениями законодательства изменилось содержание договоров купли-продажи и дарения. Образцы из интернета брать не советуем.

***

О налогах

Налога на дарение близким родственникам - нет. Эти категории граждан могут дарить земельные участки с постройками или без построек в упрощенном порядке. Важно только разобраться, кто близкий, а кто не близкий родственник.

При оформлении документов в простой письменной форме (упрощенный порядок дарения) можно использовать имеющиеся на руках документы тех лет, насколько давно они выданы. Их не надо обновлять, не надо получать дополнительно новые выписки, справки, новые кадастровые документы и пр.

Доходы одаряемого (в данном случае земля, дом, хозпостройки) не подлежат налогообложению, если есть соответствующие подтверждающие документы и в договор дарения внесены необходимые данные (Ст. 217 п.18.1 Налогового Кодекса): "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками…"

Нельзя переписать членскую книжку. Смеем заметить, что, например, в садоводствах, раньше земельные участки можно было перевести с одного родственника на другого путем переписывания председателем садоводства членской книжки на основании двух заявлений: о выходе прежнего родственника, и о вступлении нового родственника в члены садоводства. Сегодня большая часть председателей не производит подобных действий, так как в законодательстве после 2001 года (вступления в силу нового Земельного кодекса) существует ряд существенных разночтений и ограничений, которые можно читать так: если включить в члены садоводства нового члена, значит, ему надо предоставить земельный участок. А садоводство не имеет права предоставлять землю, которая, согласно законодательства, принадлежит государству (муниципалитетам и пр.). Более того, по законодательству земля теперь в бессрочное пользование не предоставляется.

Перечень документов, необходимых для дарения земельного участка в садоводстве (для сделки в простой письменной форме)*

Участок без построек Участок с постройками
Документы

Стоимость, руб

Документы

Стоимость, руб.

Правоустанавливающий документ (Постановление, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.) ** 0 Правоустанавливающие документы на земельный участок и на дом с надворными постройками (Постановление, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о собственности, решение суда и пр.) *** 0
Свидетельство о государственной регистрации (если правоустанавливающий документ оформлен после 1998 года) 0 Свидетельства о государственной регистрации (если правоустанавливающие документы оформлены после 1998 года) 0
Кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 200-400 Кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 200-400
Справка об отсутствии строений на земельном участке 0-500 технический или кадастровый паспорт на дом и хозяйственные постройки** 500 и более
Документы о родственных отношениях 50-100 Документы о родственных отношениях 50-100
Договор дарения (составляется в ООО "ЮЦ "Адвекон"*****) 3000 Договор дарения (составляется в ООО "ЮЦ "Адвекон"*****) 3000 и более
В редких случаях - иные дополнительные документы**** В редких случаях - иные дополнительные документы****

* При оформлении договора дарения в нотариальном порядке (то есть у нотариуса), Вам придется собрать гораздо больше справок, документов, причем срок годности некоторых справок для нотариального оформления невелик. Например, справка или выписка из государственного реестра УФРС действительна только 10 дней. При заключении договоров в простой письменной форме таких сроков нет, да и сама справка тоже не нужна.

**Для правоустанавливающих документов, оформленных до 1998 года, существует ряд дополнительных требований.

*** Если правоустанавливающие документы на дом были получены в декларационном порядке (то есть Вы заполняли декларацию, но обмера дома не производили), при расхождении метража по имеющимся документам и метража, выявленного при изменениях техником БТИ при изготовлении технического паспорта на дом, у Вас могут быть маленькие или большие проблемы.

**** Могут потребоваться дополнительные документы, например, при дарении от лица недееспособного гражданина - согласие органов опеки и попечительства; при дарении имущества, нажитого в браке - согласие супруга и свидетельство о браке и др.

***** Договоры составляет юрист или адвокат. Вы, конечно, и сами можете составить такой договор, если владеете нормами законодательства. Но в Ленинградской области к договорам сегодня предъявляются различные требования, в зависимости от практики регионов. И тот договор, который уже зарегистрировал Ваш знакомый, например, во Всеволожском районе, может не подойти для регистрации в Луге, или, например, в Кировске.

Предпоследний шаг при дарении - регистрация договора в Управлении Федеральной регистрационной службы (или регистрационной палате). И последний - сообщение о смене собственника в соответствующие организации.

Дарение земли дальним родственникам или чужим людям

Чаще всего три варианта вынуждают людей дарить (вместо иных вариантов) дальним родственникам или чужим людям:

  • Незнание законодательства (например, о том, что будут налоги);
  • Реальная жизненная позиция - желание подарить (иные варианты даритель не хочет рассматривать);
  • Невозможность проведения сделки купли-продажи в ситуации, когда преимущественное право покупки имеют сособственники долей такой недвижимости.

Оформление земли на дальних родственников или чужих людей сегодня сопровождается процедурой налогобложения. Одаряемая сторона, которая принимает дар в виде земельного участка (а, может, и дома с надворными постройками), получает ДОХОД в размере стоимости таких объектов недвижимости. С суммы "подарка" в обязательном порядке взимается налог, который граждане в обязательном порядке должны оплатить в бюджет (хотя есть маленькие исключения). В остальном - процедура дарения аналогична той, которая описана на нашем сайте в разделе "дарение земли близким родственникам".

Продажа и покупка земельных участков, паев

Оформление земельных участков при купле-продаже аналогично дарению, но при этом действуют совершенно другие налоговые режимы и комплектность документов будет серьезнее. Вариантов комплектности документов для продажи или покупки земельных участков или земельных паев сегодня очень много. Сами процессы оформления очень разнообразны. Наиболее трудными для понимания граждан сегодня являются документы при покупке земельных участков в новых СНТ, НП (садоводства, дачные кооперативы и пр.), так как продавцы пытаются уйти от налогов и приобести возможность получить прибыль там, где ее как бы и не должно быть (например, Садоводческое некоммерческое товарищество является некоммерческой организацией и не может иметь прямой цели - извлечения прибыли, а , соответственно, и напрямую продавать. А если продает от своего имени - такие сделки подлежат налогообложению). Поэтому рождаются всякие хитрые схемы, как таким организациям не попадать под налогообложение. Часть схем - реальные, и Покупатели будут собственниками, другая часть - жулики, после взаимодействия с которыми деньги уйдут, а собственность - не придет. Будьте внимательны. Лучше заранее обратиться за проверкой документов к нам.

При покупке паев важно разобраться с границами земельного участка (еще не выделенного в натуре). Что значит разобраться с границами, если и так ничего не выделено? Общий участок известен, у некоторых граждан данного земельного массива уже выделены в натуре земельные доли (паи) и в оставшихся землях видно качество оставшейся земли. Если это низинка или карьер, а еще хуже - свалка, - стоит задуматься о покупке. И наоборот. Есть чудесные земли, которые срочно надо покупать. Но они существенно дороже. Также при покупке паев следует обратить внимание на то, как акционерное общество или бывший совхоз относится к пайщикам, и не вложили ли пайщики свою землю в уставный капитал образовавшегося общества.

Внесение земли в уставный капитал

Земля всегда являлась прекрасным вложением денег. А если землю заставить работать, приносить ежемесячный доход, это ли не живой красивый бизнес! Решение о внесении земли в Уставный капитал коммерческой организации может быть принято по разным причинам. Их, как минимум, можно назвать шесть-семь. Но независимо от причин, процедура такого переоформления земельных участков практически всегда одинакова:

  • Принятие решения о внесении земельного участка в качестве вклада в Уставный капитал (собственной или иной организации);
  • Оценка земли независящим оценщиком;
  • Подготовка документов (4 этапа);
  • Регистрация фирмы (ООО, ЗАО и пр.) или изменений в учредительные документы (например, при увеличении уставного капитала);
  • Регистрация перехода прав на земельный участок в регистрирующем органе;
  • Постановка на баланс и иные дальнейшие действия.

    Наш Юридический Центр предлагает Вам провести полную процедуру внесения земельных участков в Уставный капитал или выполнить отдельные работы по вышеназванной процедуре оформления. Наши специалисты, работающие в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, помогут грамотно оформить (в том числе собрать) документы и довести дело до положительного результата.

Случаи из практики по земельным участкам

  • Обратился гражданин Л. после смерти матери, выехавшей на постоянное место жительство в Германию. У нее осталась доля в праве на земельный участок с садовым домом (Выборгский район Ленинградской области). Сын пропустил срок вступления в наследство, но при этом хотел продать земельный участок.

Поскольку срок открытия наследства был пропущен, специалистами нашего центра в судебном порядке было установлено фактическое принятие наследником недвижимого имущества. В дальнейшем, после получения судебного решения, был собран необходимый комплект документов для получения свидетельства о праве на наследство и для государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок с садовым домом к наследнику. Государственная регистрация перехода права осуществлялась по месту нахождения недвижимого имущества в г. Выборге. Для дальнейшей продажи никаких документов собирать не пришлось - пакет документов после оформления наследования достаточен и для продажи.

  • За помощью обратилась молодая семейная пара: представление интересов покупателя при переговорах с продавцом недвижимого имущества, юридическая экспертиза документов. В сети Интернет было размещено объявление о продаже фирмой А. во Всеволожском районе Ленинградской области земельных участков для последующей коттеджной застройки. Цена, по которой земельные участки выставлялись на продажу, была в несколько раз ниже рыночной. В ходе переговоров с продавцом и после юридической экспертизы документов выяснилось, что:

    1) представитель фирмы А. не является лицом, уполномоченным заключать сделки по отчуждению земельных участков;

    2) предлагаемые к продаже земельные участки не прошли кадастровый учет и не могут являться объектом купли-продажи;

    3) схема, по которой фирма А. принимает авансовые платежи у лиц, заинтересованных в приобретении земельных участков, не позволяет в дальнейшем вернуть деньги, если сделка не состоится.

Молодым людям было рекомендовано не заключать каких-либо соглашений с фирмой А. по приобретению у нее земельных участков.

Дополнительная информация по теме:

Запишитесь на прием к юристам и адвокатам


страница обновлена 20.03.2014

Заказать звонок Заказать звонок